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Sopic à la reconquête des zones commerciales

Face au ralentissement de la consommation, au développement du commerce électronique, nombre de zones commerciales, souvent construites à la hâte et sans cohérence, nécessitent un sérieux lifting. Fort d’un savoir-faire de plus de 25 ans, Sopic s’emploie à requalifier ces patchworks qui enlaidissent les entrées de ville, et à créer des lieux de vie animés, adaptés aux perpétuelles mutations du marché.

Nées dans les années 60, les zones commerciales françaises ont connu un extraordinaire essor dans les années 90. La première conséquence en a été une consommation effrénée de foncier, la seconde, des implantations anarchiques, enlaidissant les secteurs dans lesquelles elles se sont développées. Pour preuve, l’empilement de commerces, d’entrepôts, d’activités industrielles observé dans la plupart des entrées de ville, sorte de boulevards sans âme où se côtoient « boîtes » multicolores et parkings, que Michel Cousin, Pdg de Sopic, n’hésite d’ailleurs pas à qualifier de « boulevards du crime ».

Mais, face au ralentissement de la consommation, au développement du commerce électronique, les zones commerciales voient leur fréquentation stagner ou chuter. Certaines enregistrent même des taux de vacance élevés, conduisant, dans certains cas, à l’apparition de friches commerciales. Preuve que le modèle a vécu et que les zones commerciales telles que nous les connaissons aujourd’hui doivent opérer une mutation pour se régénérer et répondre aux nouvelles attentes des consommateurs. Il en va de même pour les zones commerciales de centre ville.

Un savoir-faire de plus de 25 ans

Entreprendre une opération de requalification sur une zone commerciale est cependant complexe. Si dans certains cas, le lifting peut se limiter à une microchirurgie, dans la plupart des situations, un travail en profondeur s’impose qui peut aller jusqu’à la démolition/reconstruction des locaux commerciaux. Des opérations de longue haleine qui peuvent se dérouler sur plusieurs années. Quelle que soit l’envergure du projet, pour Sopic qui opère depuis 25 ans dans l’immobilier commercial, la première étape consiste évidemment à réaliser un bon diagnostic. « Cela passe par une évaluation des contraintes techniques, juridiques, financières, urbaines et administratives », précise Michel Cousin.

Avec 500 000 m2 de zones commerciales à son actif rien que sur la dernière décennie, Sopic possède cette expertise globale. Fort de sa capacité à innover, à créer des lieux de vie animés, adaptés aux perpétuelles mutations du marché, et à calibrer l’offre de telle sorte que le turn over des enseignes soit proche de zéro, il se place comme un acteur incontournable de la requalification commerciale. « Nous sommes des « développeurs-recycleurs », a coutume de dire Michel Cousin, au-delà du transfert des occupants sur du foncier neuf, nous avons le souci de valoriser et réaffecter les anciens locaux ». Et si Sopic remporte un franc succès auprès des collectivités territoriales, c’est grâce à son approche transversale, à sa capacité de mener des opérations complexes de requalification urbaine comportant à la fois commerces, bureaux, logements, équipements publics.

Exemple, la réhabilitation du Palais des Pyrénées à Pau (13 000 m2), Grand Angle à Montreuil (12 000 m2 de commerces, 92 appartements, 146 logements en résidence étudiante, un cinéma de six salles, une crèche de 60 places et un centre de santé municipal) ou encore de la requalification de l’entrée de ville de La Courneuve (lire la rubrique « Projets »). « Pour chaque projet, nous faisons du sur-mesure, souligne Michel Cousin, c’est notre force, celle qui nous permet de remporter de tels projets ».

Les recettes du succès

Il faut en effet un savoir-faire pour monter de telles opérations. Parmi les plus délicates, la négociation avec de multiples propriétaires fonciers et les occupants : indemnisation en cas de départ définitif ou de manque à gagner, accueil dans d’autres lieux le temps des travaux... Ce qui peut prendre du temps. Sauf si la collectivité s’implique. Exemple, l’opération de requalification des Vergers de la Plaine à Chambourcy (40 000 m2) où Sopic s’est employé à négocier auprès de quelque 150 propriétaires et copropriétaires, la maîtrise foncière de 30 hectares de terrain sur cette entrée de ville pour y créer un nouvel espace commercial répondant aux besoins de modernisation d’enseignes déjà présentes et l’installation de nouvelles.

Grâce à son savoir-faire et à l’implication de la ville, Sopic a pu gérer, en deux ans, la fermeture des magasins, leur reconstruction puis leur réouverture. Autre phase délicate, le montage du dossier administratif. Jusqu’à maintenant, il fallait d’abord l’aval de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), voire de la Commission nationale d’aménagement commercial (DNAC) pour déposer un permis de construire. Désormais, avec la loi Pinel du 18 juin 2014, l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) et le permis de construire sont fusionnés. Ces documents doivent respecter les préconisations des Schémas de cohérence territoriale (Scot) ou du plan local de l’urbanisme (PLU), notamment en matière de développement durable : localisation du projet, intégration urbaine, consommation d’espace...

Sopic qui se définit comme une entreprise citoyenne, engagée dans le développement durable depuis longtemps, maîtrise parfaitement tous ces aspects. Mais, la recette du succès d’une requalification n’en demeure pas moins toujours la même. « Le développement commercial doit être réfléchi dans le cadre d’une stratégie mettant en cohérence les politiques d’urbanisme, d’habitat, d’économie, de déplacements, d’environnement, des collectivités », conclut Michel Cousin.

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