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a la reconquête des zones sauvages
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Vaste et délicate mission pour les opérateurs privés de redonner une cohérence urbanistique et commerciale aux entrées de ville défigurées par des décennies d’implantations sauvages. Sauf si des partenariats avec les collectivités publiques se mettent en place pour mobiliser les énergies. Témoignage de Michel Cousin PDG de Sopic, spécialiste de la reconquête de ces zones dites sauvages.

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« Chaque agglomération française a vu naître dans les années 60 et 70 des zones commerciales anarchiques, additionnant des “ boîtes ” les unes aux autres, face à des océans de parkings pour accompagner l’essor de l’automobile, décrit Antoine Frey, PDG de la foncière du même nom. Générateurs d’emplois et de chiffre, ces succès économiques sont également des échecs urbains qui font subir à des millions de Français des actes d’achats déshumanisés. »

Si les 33,6 millions de mètres carrés de parcs d’activités recensés en France par Cushman & Wakefield en 2013 ne sont pas à proprement parler malades, une majorité est atteinte par ce syndrome dysmorphique. C’est dire la tâche qui attend les entreprises immobilières parties à la reconquête de ces zones sauvages pour les rationaliser !

Faire le constat des lieux

Ces « boulevards du crime », dixit Michel Cousin, PDG de Sopic, sont nés des lois d’équipement commercial passées permettant des implantations sans autorisation pour des surfaces inférieures, selon les époques, à des seuils compris entre 1 200 et 1 800 m². D’où l’émergence de ces patchworks urbains amalgamant commerces, entrepôts, activités industrielles, etc. Tâche des foncières : gommer cette anarchie criarde où chacun fait valoir son identité à coups de bardages bariolés pour lui substituer un ensemble homogène perçu comme une unique zone par le visiteur ! Les méthodes vont de l’aménagement des espaces communs en conservant la majorité des activités en place, à la démolition-reconstruction des locaux commerciaux, en passant par leur transfert sur des terrains vierges.

Établir le bon diagnostic

Face à de tels imbroglios urbains, plus qu’aucun autre projet immobilier, une requalification de zone doit d’abord faire preuve de sa faisabilité. Dès l’amont, Patrimoine & Commerce, qui annonce 14 opérations représentant 250 000 m² d’ici à cinq ans, « repère les fonciers offrant une bonne localisation et la garantie d’un véritable potentiel en termes d’accessibilité ou de zone de chalandise », souligne Éric Duval, le gérant de Patrimoine & Commerce. « Il est essentiel d’établir le bon diagnostic, insiste Michel Cousin. De faire une expertise globale incluant les problèmes juridiques de copropriétés, les délais de libération des lieux, les contraintes urbaines et administratives… Et surtout d’établir si l’on aura du côté de la municipalité le “ vent porteur ”, garant du succès de l’opération. » Enjeu de taille pour Sopic qui a entrepris une dizaine d’opérations représentant 150 000 m² de travaux d’ici à 2020. Dans la continuité, il sera encore utile « d’établir un bilan financier prouvant que le chiffre d’affaires attendu par les commerces sera de taille à faire supporter les coûts immobiliers », insiste Matthieu Gueugnier, directeur général adjoint de Patrimoine & Commerce.

Convaincre ou contraindre

Mais la partie la plus délicate du « recyclage » des zones reste les négociations avec les occupants des lieux. « Un seul bâtiment peut revêtir trois droits de propriété, relève-t-on chez Frey : celui des murs, du fonds de commerce, et de l’enseigne nationale. » Dans le meilleur des cas, l’entreprise qui cesse ses activités ou opère un transfert définitif acceptera de négocier son départ. Mais, parfois, il faut trouver une solution de continuité pour telle autre qui projette de revenir après réaménagement, en la logeant provisoirement ailleurs, ou en l’indemnisant pour sa période de cessation d’activité. Des verrues urbaines existent aussi au cœur des villes. Ainsi Sopic a dû négocier durant sept ans avec 200 copropriétaires pour la réhabilitation des 11 000 m² du Palais des Pyrénées à Pau, en 2006 !

L’idéal est la mise en place d’un cadre juridique contraignant à l’échelle de l’ensemble de la zone. C’est ce qu’a fait pour la première fois, en 2009, la communauté d’agglomération troyenne en confiant à Frey la gestion de l’intégralité d’un projet de requalification de zone à Saint-Parres-aux-Tertres. « Nommés aménageurs et investisseurs de l’opération avec une participation de la collectivité, nous avions à charge de trouver notre propre équilibre financier, grâce à l’installation et à la mise en patrimoine d’équipements commerciaux », précise Mathieu Mollière, responsable de la communication de Frey. Dans ce cas, la collectivité transfère à l’aménageur son droit de préemption. Une procédure de déclaration d’utilité publique (DUP) ouvre même un droit d’expropriation. Dans le même esprit, Frey vient de se voir confier, par la communauté d’agglomération de Strasbourg, « la plus grande opération de renouvellement urbain et commercial jamais lancée en France pour une zone de périphérie ». Soit plus de 180 000 m² de surfaces commerciales sur les 150 hectares de la zone de Vendenheim.

Monter le dossier administratif

Le montage administratif est tout aussi complexe, puisque chaque phase de remodelage de la zone exige son dossier en commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) et son permis de construire. « L’autorisation étant obtenue pour une enseigne, celle-ci peut se désister, confie-t-on à la Compagnie de Phalsbourg. Il faut alors déposer un nouveau dossier modificatif en CDAC. » En amont, lorsque, comme Frey, on assume une double mission publique-privée, il faut rédiger un dossier de réalisation de zone d’aménagement concerté (Zac), précisant les programmes d’équipements publics et ceux de construction (commerces, logements, bureaux...). Tout en respectant un cahier de prescriptions environnementales, architecturales et paysagères (CPEAP). Reste que les promoteurs militent pour une plus grande implication des instances publiques. « Il faut que les maires prennent leurs responsabilités et relaient les initiatives privées en déléguant ces missions de reconquête urbaine », argue Jean Sylvain Camus, directeur marketing et communication de la Compagnie de Phalsbourg. « Ces opérations longues étant assimilables à des projets d’aménagements urbains, des partenariats capitalistiques doivent être mis en place entre initiateurs publics et privés, sous forme notamment de structures de portage », appuie Éric Duval, de Patrimoine & Commerce.

Opérer par phases

Ensuite, commence le travail de « chirurgie esthétique », la zone opérée restant commercialement vivante. « Il faut morceler les travaux par phases en veillant à générer le moins de nuisances sur le site et son accessibilité, note Marc Lecocq, chef de projet chez Frey. Une enseigne étant transférée, on reconvertira son emprise, et ainsi de suite… » À chaque opérateur, sa méthode. Au cœur de la Croix-Blanche à Sainte-Geneviève-des-Bois (91), la Compagnie de Phalsbourg a restructuré pendant quinze ans, lot par lot, phase par phase, 47 000 m² de surfaces de vente in situ. Sur la Zac troyenne de l’Aire des Moissons, Frey a mené deux actions. D’une part, le réaménagement public des 60 000 m² existants, en conservant les bâtis en place. En opérant, à côté, une extension de 30 000 m², qui accueille son concept de parc commercial BeGreen. Mais l’action peut aussi relever de la « microchirurgie », quand Sopic redonne, par exemple, une seconde vie à l’immeuble auparavant occupé par Castorama à Coignières (78).

Unifier et régénérer le tout

Ces délicates opérations réalisées, la zone retrouve une nouvelle vie. C’est comme si les « chirurgiens » avaient désobstrué des artères vitales en réhabilitant les voiries, en dessinant des trottoirs, en distinguant les cheminements (piétons, vélos, etc.), en rationalisant de vrais parkings. Mobilier urbain et signalétiques communes finissent d’unifier le tout. La végétalisation contribue à l’humanisation de ces anciens no man’s land. La Compagnie de Phalsbourg a ainsi planté 16 000 arbres, arbustes, buis et autres essences couvre-sol pour verdir sa zone Cœur Croix-Blanche. « De telles requalifications de zone et amélioration de flux peuvent multiplier par trois à cinq fois le chiffre d’affaires d’une enseigne », estime Éric Duval.

L’autre effet vivifiant est d’ajouter « du sang neuf » aux vieilles zones. Le parc BeGreen, installé en complément de l’Aire des Moissons, a apporté Alinéa, Toys‘R’Us et à Maisons du Monde, jusqu’alors absentes de l’agglomération troyenne. De même à Chambourcy (78), Sopic a fait émerger sur un foncier symétrique au centre Carrefour, de l’autre côté de la nationale 13, un espace économique conçu dès l’amont pour une certification HQE commerce où se sont relogés Castorama, Decathlon et Kiabi. Point de départ des Vergers de la Plaine sur 40 000 m², à terme.

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