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Sopic > Médias > #5 / POINT DE VUE
Rénovation des bureaux

La transformation des bureaux en logements : une bonne idée ?

Le parc immobilier tertiaire en Ile-de-France est devenu au fil du temps partiellement obsolète, et les propriétaires, institutionnels ou non, s’interrogent sur le devenir de ces biens. Cette obsolescence est accentuée par le départ de locataires vers des produits « plus verts », conçus pour des modes de travail différents voire alternatifs, dans un environnement tertiaire mieux desservi par les transports.

Cette situation, qui a tendance à s’accélérer, entraine des réflexions multiples et parfois contradictoires de la part des propriétaires.

La première réflexion, communément admise pour les biens bénéficiant d’une implantation incontestable, est la remise à niveau de l’immeuble, par démolition et reconstruction totale ou partielle. Cette option revient à recréer un nouvel actif avec les investissements nécessaires : un rattrapage des valeurs locatives permettant d’assumer des travaux importants.

Dans le cas d’immeubles obsolètes dont l’environnement s’est résidentialisé et où les modes de transports sont limités, les propriétaires doivent faire face à un choix stratégique, se transformant en une obligation d’agir lorsque la vacance devient importante.

Mais réhabiliter légèrement l’immeuble et tenter de lui donner une seconde jeunesse à moindre frais expose les propriétaires au risque de ne pas correspondre aux standards actuels exigés par les utilisateurs. Ces mêmes utilisateurs qui trouveront une offre tertiaire intelligente et connectée à des prix attractifs dans les années futures avec la concrétisation des projets d’infrastructures du Grand Paris.

Une troisième voie porte sur le changement radical d’usage des immeubles de bureaux en logements ou résidences gérées. Cette approche, qui va de la restructuration lourde à une opération de démolition/reconstruction, doit être nécessairement accompagnée d’une expertise fine et rigoureuse sur le futur projet.

Mettant en jeu des problématiques urbaines qui imposent des délais de développement et des enjeux financiers importants, le changement d’usage peut s’avérer impossible : constructibilité réduite par les documents d’urbanisme, opposition au projet, etc.

Le parc immobilier tertiaire adapté à un changement d’affectation est estimé à environ 800 000 m², représentant 15 000 logements. Les pouvoirs publics et les acteurs immobiliers ont identifié depuis bien longtemps ce gisement, permettant de résoudre en partie le manque de logements dans les zones tendues.

Reste à identifier les sites et à travailler avec pragmatisme…

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