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Sopic > Médias > #3 / POINT DE VUE

Mesures contre les recours abusifs

Les recours sont une vraie calamité pour les opérations de construction. Souvent abusifs, ils freinent les projets et s’apparentent à un véritable chantage qu’il faut stopper. Des moyens existent qu’il faudrait mettre en œuvre d’urgence.

À l’heure où de nombreuses réflexions se portent sur la relance de la construction de logements et de l’activité du bâtiment, il y a urgence de mettre en place des mesures pour lutter contre les recours abusifs sur les permis de construire.

Les recours de tiers interviennent après délivrance du permis de construire à la veille du démarrage de chantier. Ils marquent un coup d’arrêt brutal au processus de construction, quel que soit le motif, qu’il semble ou non fondé. Les banques suspendent les financements et la garantie financière d’achèvement. Les promoteurs ont engagé à ce stade d’importantes sommes sur fonds propres pour le montage des projets : honoraires d’architecte, Bureaux d’études, sondages de sols, dépôt de garantie sur promesses de vente, actions de communication, brochures publicitaires…

Le traitement de ces recours devant le Tribunal Administratif puis la Cour d’Appel est très long et les projets sont mis à mal. Les retards provoqués compromettent aussi la bonne réalisation des acquisitions foncières en fin de promesse de vente.

Les motivations dans ces recours sont multiples, ils doivent en principe reposer sur des règles d’urbanisme, alors que déjà les PLU établissent le cadre réglementaire des demandes de permis de construire. Ces PLU ont été soumis à enquête publique et des projets établis dans le respect scrupuleux de leur règlement ne devraient pas faire l’objet de contestations. Cependant les justifications apportées par les auteurs de recours interfèrent et remettent en cause l’application pure des articles du règlement, ainsi la perte d’ensoleillement est elle-même une conséquence des dispositions du PLU : la hauteur des bâtiments et le gabarit autorisé qui peuvent entrainer un changement d’environnement.

Seulement, les recours sont souvent abusifs et principalement destinés à apporter une gêne aux opérateurs en vue d’en soustraire des indemnités en compensation de soi-disant préjudices. L’imagination des avocats dans ce domaine déborde d’audace et certains en sont même devenus spécialistes, incitant les riverains à engager des procédures. Ces indemnités sont, de plus, nettes d’impôts et représentent des montants soigneusement calibrés : le jeu est de mesurer la nuisance provoquée et de miser sur l’engagement de négociations avec les promoteurs pendant la période de recours gracieux.

Malheureusement, la plupart du temps, le promoteur, dépité, est contraint de discuter parce qu’il est pressé de régulariser le démarrage d’une opération, qu’il a déjà engagé beaucoup d’argent et finalement qu’il n’a pas trop le choix.

Cela s’assimile à du racket pur et simple. Bien entendu, les avocats rédigent à la fin des discussions un protocole habillant cela en indemnités pour divers préjudices et prévoyant aussi que le promoteur s’engage à abandonner toute poursuite ultérieure. Ce racket est inadmissible mais il existe bien, cela devient monnaie courante et c’est devenu un terrain de jeu pour certains avocats sans scrupules.

Des mesures dissuasives peuvent être prises sans enlever le droit à contestation. L’idée consiste à prévoir, avant le dépôt de permis de construire, un affichage sur site et en mairie, informant les riverains d’un projet de réalisation d’un immeuble, de la même manière que l’affichage actuel du permis de construire.

Cet avis exposerait :
-   La nature de l’opération : logements, bureaux, commerces, …
-   Les surfaces envisagées
-   Les hauteurs, nombre de niveaux.
-   La référence au PLU : zone concernée.
-   Le dossier consultable en Mairie
-   La date d’affichage.

Un dossier devrait être déposé en Mairie comportant des plans sommaires : gabarit, coupes de principe, plan masse esquisse ainsi que des informations sur le programme et sa composition en cas de projet mixte. Ce dossier serait établi par l’architecte du Maître d’ouvrage sous une forme comparable à celui déposé pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

Ce dossier peut être aussi, tout simplement, le certificat d’urbanisme opérationnel qui constitue en soi un acte administratif.

La période d’affichage serait de 2 mois, comme pour les permis de construire, à compter de la date figurant dans le constat d’huissier.

Au cours de cette période, les riverains auraient la possibilité de consulter le dossier en mairie, élever une contestation motivée au Maire dont notification devrait être faite au promoteur. Il aurait aussi la possibilité de demander des informations directement au promoteur mais devrait s’inscrire sur un registre ad-hoc en mairie.

Il aurait à indiquer nom, adresse, statut : locataire ou propriétaire, et fournir un justificatif de domicile et une copie de la taxe d’habitation acquittée de l’année précédente.

L’intérêt d’une telle démarche est double :
-   Pour le promoteur, de situer les impacts de son projet et de mesurer les contestations qu’il provoque avant d’engager des frais considérables, mais aussi de connaître ses opposants.
-   Pour le riverain contestataire, d’engager une discussion constructive avec le promoteur qui, dès lors, pourra tenir compte de certaines remarques dans l’élaboration du permis de construire.

Cette procédure ne se substitue pas à l’affichage règlementaire des permis de construire mais priverait toute personne malintentionnée de faire un recours sur le permis de construire sans avoir au préalable notifié une opposition avant le dépôt de la demande de permis. La règle serait de débouter tout recours, au stade de l’intérêt à agir, de toute personne ou association qui ne se serait pas manifesté lors de l’affichage préalable.

Si malgré cela, un recours est engagé contre le permis, cet opposant devra communiquer en plus des informations ci-dessus, sa domiciliation fiscale. Il est vrai qu’actuellement les indemnités, citées plus haut, sont perçues en franchise d’impôt. Il faudrait assujettir ces éventuelles indemnités à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, s’agissant d’un enrichissement sans réelle cause la plupart du temps.

De plus, il y aurait lieu de qualifier de nul effet toute clause de protocole transactionnel interdisant toute poursuite ultérieure : ce serait au promoteur d’apprécier si une éventuelle indemnité relève, selon lui, du racket, et de saisir les tribunaux pour en faire annuler ou réduire les montants. Le promoteur aurait un délai de deux mois pour engager une procédure dans ce sens.

Parallèlement, si au final des discussions il ressort le versement d’indemnités, celles-ci seraient mises sous séquestre dans un office notarial et libérées seulement à l’issue de ce délai de deux mois si le promoteur ne saisit pas la justice. A l’inverse, en cas de poursuite, l’indemnité pourrait être libérée contre production d’une garantie bancaire de restitution à l’issue des procédures du promoteur.

Il ne s’agit pas d’alourdir les procédures administratives mais bien de prévenir les recours abusifs. Au final, ce sera plutôt un gain de temps et une meilleure maîtrise des risques du promoteur.

Cette disposition peut s’appliquer également aux projets commerciaux assujettis à une autorisation en CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial), puisqu’à présent ces autorisations sont intégrées à l’instruction des permis de construire depuis la loi Pinel. Plus encore pour ces cas-là, le coût des dossiers est beaucoup plus important que ceux des logements et les auteurs de recours y trouvent un intérêt particulier bien supérieur au coût des procédures puisqu’ils neutralisent pour un bon moment les projets concurrents.

Il y aurait là, en sus de ces informations, la nécessité de publicité, telle qu’elle se pratique pour les autorisations commerciales, par voie de presse. Dans ce domaine, les recours visent d’abord les autorisations commerciales avant les permis de construire et sont initiés essentiellement par les enseignes concurrentes. Adapter cet affichage préalable aux opérations commerciales permet donc au pétitionnaire de connaître les opposants et de décider par la suite si oui ou non il poursuit son projet ou le modifie.

L’objectif de cette mesure est bien de lutter contre les recours abusifs et de prévenir toute forme de chantage, qui n’est en réalité que du racket inadmissible.

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