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Sopic > Médias > #2 / POINT DE VUE

Opérateurs et mixité urbaine : je t'aime, moi non plus

Face aux enjeux de requalification des centres villes qui impliquent la mixité des fonctions, les opérateurs immobiliers sont-ils structurés pour réinventer cette mixité de nos cités ?

À l’heure où le commerce de périphérie tente de reconquérir ses clients par la création d’ensembles puissants offrant des loisirs et des activités connexes au commerce traditionnel, les élus, les aménageurs, les opérateurs et les urbanistes tentent de répondre de façons différentes à la problématique de la requalification du cœur des villes. La réponse théorique fait l’unanimité : il est impératif de créer de la densité, de la mixité d’usage et surtout de favoriser l’échange et la convivialité. Organiser cette alchimie entre lieux privés et espaces ouverts au public, logements, commerces et bureaux, est devenu un enjeu majeur des politiques urbaines.

Face à cette volonté politique affirmée de mixité des usages des futurs projets urbains, les opérateurs immobiliers sont-ils structurés pour réinventer la mixité de nos Cités ?

L’intérêt des élus et des aménageurs publics pour la mixité fonctionnelle s’est encore avivé depuis que la lutte contre l’étalement urbain et la revalorisation de la densité sont devenues pour eux des priorités. Depuis des siècles, le commerce structure la ville. Il fixe l’habitat. Il réunit les citoyens. Il contribue à la sécurité et à une forme appréciée de contrôle social. Il fait battre le pouls de la cité.

De nombreuses communes, et notamment en Ile-de-France avec le développement du Grand Paris, sont confrontées à ce challenge et les options prises pour mettre en œuvre ces projets restent empiriques et se résument généralement à la mise en place de concours portant de macro-lots urbains, rebaptisés aussi super-blocs en décalage avec les capacités de la majorité des promoteurs.

En effet, les opérateurs prenant les risques de développement et de commercialisation de ces projets, sont organisés par pôle de compétences étanches financièrement les uns des autres. La structuration de ces entreprises reste rigide par rapport à ces nouveaux enjeux.

Les réponses aux appels d’offres et concours lancés par les aménageurs se résument bien souvent par la mise en place « projet par projet » d’équipes réunissant plusieurs opérateurs, sans réelle implication collective et notamment financière. L’opportunisme est souvent le ciment de ces alliances. Car rares sont les opérateurs ayant réellement l’expertise et les capacités techniques et financières pour répondre seuls sur ces projets. Les opérateurs de logements n’ont pas l’expertise du développement commercial, ceux du commerce sont majoritairement des « pure player » ne voulant pas prendre de risques de commercialisation de logements, et les opérateurs de bureaux restent extrêmement attachés à l’indépendance physique de leurs immeubles. Enfin, le cycle de développement des projets peut être très différent entre des opérations résidentielles s’inscrivant dans le « temps court » et les opérations de commerces de taille importante s’inscrivant dans le « temps long ».

Face à ces enjeux et aux nombreux projets des grandes métropoles régionales, il appartient d’une part aux aménageurs de sortir du crédo des « méga-projets » et de revenir à un séquençage opérationnel adapté aux capacités réelles des acteurs immobiliers, et d’autre part aux opérateurs de mener une réflexion approfondie sur leur organisation pour fabriquer de la mixité. La création d’entités opérationnelles indépendantes, composées de collaborateurs experts dans chaque domaine, est une solution.

À chacun de la mettre en place et de dépasser les modèles actuels fondés sur une spécialisation extrême.

Jean-Pascal Gabagnou, SOPIC PARIS

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